tarafından Melih Alsaç
Türkiye’deki Gayrimenkul Piyasasının Güncel Durumu
Türkiye’deki gayrimenkul piyasası son yıllarda önemli değişiklikler ve dalgalanmalar yaşadı. Bu yazıda, Türkiye’deki gayrimenkul piyasasının güncel durumunu inceleyeceğiz. Yatırım yapmayı düşünenler ve gayrimenkul sahipleri için dikkate alınması gereken verileri sunacağız. Bu veriler, TÜİK tarafından ekim ve temmuz ayına kadar toplanmıştır.
Konut Birim Fiyatları: Dolar ve Altın Karşılığı
Türkiye’de gayrimenkul piyasasının en önemli göstergelerinden biri konut birim fiyatlarıdır. Özellikle döviz kurlarındaki dalgalanmalar, yatırımcıları konut fiyatlarını dolar ve altın karşılığında nasıl değerlendirecekleri konusunda düşündürmektedir.
- Altın bazında konut fiyatları, 13 yıllık ortalama olan 14 gram altın/m²’ye sadece 1 gram kalmış durumda. Şu an ortalama konut birim fiyatı 15 gram altın.
- Dolar bazında konut fiyatları, mayıs ayındaki zirveden (1.195$/m²) geri dönerek ekim itibariyle 1.002$/m² seviyelerine gelmiştir. Uzmanlara göre, Türkiye’de konut birim fiyatlarının dolar karşılığında oturması için 800 $/m² seviyelerine gelmesi gerektiği düşünülmektedir.
- “Konut birim fiyatları, altın bazlı reel yaklaşırken dolar bazlı niye yaklaşamıyor. Bu sorunun temel nedeni, Dolar’ın devlet tarafından kontrol altında olmasıdır. Şu anki uzman görüşlere göre, Dolar’ın gerçek kurunun 32-34 aralığında olması gerektiği belirtilmektedir. Eğer bu değerlerde bir Dolar kuru sağlanmış olsaydı, Türk Lirası karşısındaki gayrimenkul fiyatları daha istikrarlı olabilirdi.”Türkiye’de ortalama konut birim fiyatı 28bin₺,İstanbul 42bin₺,Ankara 21bin₺,İzmir 32bin₺
Konut Fiyat Değişimleri ve Asgari Ücret Karşılığı
Gayrimenkul yatırımı yapanlar için konut fiyatlarının değişimi oldukça önemlidir. Ayrıca, asgari ücretle çalışanların ev sahibi olma şansları da göz önünde bulundurulmalıdır.
- Reel konut fiyat değişiminde, İstanbul küme düşüyor!
Yıllık reel konut fiyat değişimde İstanbul +%12 reel artış ile üç büyük il içinde, son dokuz ayda en kötü performansı gösterdi.
- 19 yıllık asgari ücreti tutarı, ortalama bir konut satın almak için gerekmektedir. Bu çarpan, zaman içinde 27 yıla kadar da çıkmıştır.
Bu sonuçlara baktığımız zaman ortalama 15-17 yıl arası olması gerekiyor. Fiyatlar hala ortalamanın üstünde.
Gayrimenkul İlanları ve Satılık Konut Sayısı
Türkiye’deki konut piyasasında, satılık konutların sayısı piyasanın canlılığı hakkında önemli bir göstergedir
- Şu anda 587 bin adet konut satılıktır. Bu sayı, pandemi dönemlerinde kampanyaların etkisiyle artmıştır ve şu an %5’in üzerindedir.
- “Bu veriler, satılık konut arzının oldukça fazla olduğunu ve talebin düşük olduğunu göstermektedir. Bu nedenle fiyatlar üzerinde değişiklikler kaçınılmaz görünmektedir. Fiyatlardaki dolar ve altın karşısındaki değer kaybının %10’a kadar olabileceğini gösteriyor.”
Kira Oranı ve İpotekli Konut Satışlarının Payı
Kiracı ve ev sahibi sayıları, piyasanın sağlığını yansıtan önemli göstergelerdir. Aynı zamanda, ipotekli konut satışlarının payı da piyasanın likiditesini etkileyen bir faktördür.
- Kirada oturanların oranı %27’ye yükselmiştir. Son 13 yılda kiracı oranı %24 artmıştır.
- Konut kredisi kullanımı konusunda düşüş gözlenmektedir. Eylül ayında konut satışlarının %8’inde kredi kullanıldı. Bu oran, geçmişte %30’lara kadar yükselmişti.
- Bu iki veriye baktığımızda, insanların gayrimenkul alımına olan ilgisini artıracak herhangi belirgin bir bulguya rastlanmamıştır. İnsanların kredi kullanamama sorunundan dolayı yeni alıcı adaylarının yatırımlarını ertelemeye meyilli olduklarını gözlemlemekteyiz. Bu nedenle kiracı oranlarında ciddi bir artış yaşandığını söyleyebiliriz.
Gayrimenkul Satışlarının Dağılımı ve Yabancıların Konut Alımı
Türkiye’nin farklı bölgelerindeki gayrimenkul satışlarının dağılımı, yatırımcılar için önemlidir. Ayrıca, yabancıların Türkiye’de konut alımı istatistiklerine de göz atacağız.
- Yılın ilk 9 ayında, yabancılara 28 bin konut satılmıştır. Bu rakam, son iki yılın satışlarına göre düşük olsa da 2020 yılına benzerdir.
- Yabancılar, toplam konut satışı içinde %2,8’lik bir paya sahiptir. Bu veriler yabancı yatırımcının yatırımı yavaşlatmasını göstermektedir. Yabancı yatırımcının talebinin azalması inşaat firmalarının tekrardan Türk yatırımcıya yönelmesini sağlayacaktır. Fiyatlarda ise azalma sağlayacaktır bunun sebebi ise özellikle inşaat firmalarının yabancı satışına yöneldiği için dolar bazlı fiyatlarda istikrar gözlemledik. Şuan ki konjektör de muhtemel böyle bir durum bir daha söz konusu olamayacaktır. Bu nedenden ötürü fiyatlarda düşme eylemi devam edecektir.
Bu yazı, Türkiye’deki gayrimenkul piyasasının güncel durumunu açıklamak ve yatırımcılara bilgi sunmak amacıyla yazılmıştır.