tarafından Melih Alsaç
İstanbul, Türkiye’nin ticari gayrimenkul piyasasının kalbidir. Ofis binaları, mağazalar, AVM’ler ve depolar gibi işletmelere yönelik mülkler, doğru planlama ile yatırımcısına uzun vadeli gelir ve değer artışı sağlayabilir. Bu yazıda ticari gayrimenkul yatırımı nedir, konut yatırımıyla farkları nelerdir, avantajları ve riskleri nelerdir gibi temel soruları İstanbul özelinde ele alacağız.
Ticari Gayrimenkul Nedir?
İşletmelerin kullandığı konut dışı taşınmazlara ticari gayrimenkul denir. Ofis, mağaza, depo gibi mülklerin satın alınıp kiraya verilmesi ya da değer kazanması amacıyla tutulması bu yatırımı oluşturur.
Konut Yatırımı ile Farkları
Konut yatırımları temel ihtiyaçlara hitap eder, daha istikrarlıdır. Ticari gayrimenkulde ise kira sözleşmeleri genellikle daha uzun vadelidir ve getirisi daha yüksek olabilir. Ancak risk profili daha karmaşık, yönetim süreci daha profesyonel bir yaklaşım gerektirir.
Avantajlar
Ticari gayrimenkulde kiracılar, faaliyet gösterdikleri alanı benimsediği ve müşteri portföyü o bölgede oluştuğu için sözleşme süresi dolduğunda dahi çıkmakta isteksiz olabilir. Bu durum, mülk sahibine istikrarlı kira geliri sağlar. Ayrıca, bazı süper market zincirleriyle yapılan ciro bazlı kira anlaşmaları sayesinde, mülk sahipleri ürün fiyatlarındaki artışlara paralel olarak aylık kira gelirini artırabilmektedir. Son yıllarda bu yöntem, yatırımcılar için enflasyona karşı etkin bir koruma aracı haline gelmiştir. Ortalama olarak %3 ila %6 oranında değişen bu artışlar, sabit kira yerine ciro bazlı anlaşma yapılan ticari mülklerin daha kârlı olmasına yol açmaktadır.
- Yüksek Getiri Potansiyeli: Ticari mülkler, konutlara kıyasla daha yüksek kira getirisi sağlar.
- Uzun Vadeli Sözleşmeler: 5-10 yıllık kiralamalarla gelir öngörülebilirliği yüksektir.
- Kurumsal Kiracı Profili: Şirketlerle yapılan kiralamalar daha düzenlidir.
- Enflasyona Karşı Koruma: Kiralar genellikle endeksli olduğu için reel getiriler korunur.
- Portföy Çeşitlendirmesi: Diğer yatırımlara kıyasla riskin dağıtılmasına yardımcı olur.
Riskler
Ticari gayrimenkullerde özellikle dükkan yatırımları yüksek maliyetli olduğu için, kiracılar çıkarken ‘hava parası’ talep edebilmektedir. Bu durum, mülk sahibinin yeni kiracı bulmasını zorlaştırabilir. Ayrıca, çoğu dükkânın ‘na-tamam’ (tamamlanmamış) şekilde teslim edilmesi nedeniyle kiracılar önemli bir yatırım yapar ve ayrılırken bu bedelin karşılığını alma beklentisi oluşur. Bu da mülkün el değiştirme sürecini karmaşıklaştırabilir.
Ofis yatırımlarında ise pandemi gibi öngörülemeyen küresel krizler ciddi risk taşır. 2020-2023 döneminde yaşanan COVID-19 salgını sonrası pek çok şirket uzaktan çalışma modeline geçerek büyük ofis alanlarından vazgeçmiştir. Bu durum hem kiracı çıkışlarını artırmış hem de kira fiyatlarında düşüşe neden olmuştur. Bugün birçok firma, geleneksel ofis kiralamak yerine home-office sistemini tercih etmektedir, bu da ofis yatırımlarını etkileyen bir faktördür.
Ayrıca, ticari mülklerde kira sözleşmeleri çoğu zaman TÜFE gibi enflasyon göstergelerine endekslidir. Ancak enflasyon verilerinin gerçek piyasa koşullarını yansıtmadığı dönemlerde, kiralar reel olarak düşebilir. Bu da mülk sahibinin değer kaybına uğramasına neden olabilir.
- Ekonomik Duyarlılık: Piyasa durgunluklarında ticari alan talebi azalabilir.
- Boş Kalma Süresi: Kiracı bulmak zaman alabilir.
- Kira Tahsilatı: Özellikle küçük işletmelerde risk taşır.
- Finansman Zorluğu: Yüksek sermaye ihtiyacı ve kredi erişimi daha zorludur.
İstanbul Örneği
TCMB verilerine göre 2024’te İstanbul’da ticari mülk fiyatları yıllık %28 arttı. Aynı yıl ofis kiraları %77 artış gösterdi, doluluk oranları %89’a ulaştı. Lojistik depolarda kira artışı %100’e yaklaştı. Bu veriler, İstanbul’un ticari yatırım açısından güçlü performansını gözler önüne seriyor.
Sonuç
Ticari gayrimenkul yatırımı, yüksek getiri ve uzun vadeli kazanç fırsatı sunar. Ancak uzmanlık, doğru lokasyon seçimi ve piyasa bilgisi bu yatırımda kritik öneme sahiptir. İstanbul gibi büyük şehirlerde profesyonel danışmanlıkla yapılan doğru yatırımlar portföyünüzü güçlendirir.
