tarafından Melih Alsaç
Türkiye’de gayrimenkul sektöründe şeffaflık eksikliği ve fiyat manipülasyonları uzun süredir sektör paydaşlarının gündeminde yer alıyordu. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından geliştirilen “Değer Bilgi Merkezi” uygulaması, bu alandaki en somut reform adımı olarak dikkat çekiyor. Bu sistem sayesinde yatırımcılar, vatandaşlar ve kamu otoriteleri taşınmazların gerçek piyasa değerlerine ulaşabilecek.
Değer Bilgi Merkezi Nedir?
Değer Bilgi Merkezi, Türkiye genelindeki tüm taşınmazların reel piyasa değerlerinin dijital olarak kayıt altına alınacağı ve harita tabanlı olarak sunulacağı bir sistemdir. Bu sistem, vatandaşlara kendi mahallesindeki gayrimenkullerin değerini karşılaştırma imkânı sunarken, aynı zamanda kamulaştırma, vergi, yer seçimi ve yatırım kararlarını da rasyonelleştirmeyi amaçlıyor.
İlk olarak 2026 yılında İstanbul’da devreye alınacak bu sistem, 2027 yılı itibarıyla Türkiye genelinde yaygınlaştırılacak. Üç Boyutlu Şehir Modelleri Projesi kapsamında ise binaların fiziksel ve mülkiyet bilgilerinin tamamı dijital ortama aktarılacak.
Sistemin Getireceği Avantajlar
- Gerçek piyasa değeri görünürlüğü: Artık hem alıcı hem satıcı, spekülasyona kapalı, reel verilere dayanan fiyatlara erişebilecek.
- tapu harcı ödeniyor. Bu yük, işlemlerde gerçek satış bedellerinin gösterilmesini engelleyebiliyor.
Ne yapılabilir?
- Tapu harçları %1’e düşürülmeli ve taraflara eşit bölüştürülmeli (%0,5 alıcı – %0,5 satıcı).
- Bu düzenleme ile hem kayıt dışılık azalır hem de sistem şeffaf hale gelir.
3. Konut Değer Artış Vergisi
- Yatırımcı güveni: Özellikle büyük yatırım kararlarında şeffaflık önemli bir faktördür. Yeni sistem bu güveni artırmayı hedefliyor.
- Kamu yönetimi için karar desteği: Belediyeler, bakanlıklar ve yatırımcılar için bu veriler planlamada ve kaynak tahsisinde kullanılabilecek.
Peki Eksikler Nerede? Uzman Yorumu
Bu sistemin etkin çalışabilmesi için bazı temel sorunların çözülmesi gerekiyor. İşte temel başlıklar:
1. Rayiç Bedel ile Gerçek Fiyat Arasındaki Uçurum
Belediyelerin belirlediği rayiç bedeller, genellikle gerçek piyasa fiyatlarının çok altında kalıyor. Örneğin bir evin gerçek değeri 10 milyon TL iken, belediyede kaydı sadece 2,5 milyon TL olabiliyor. Belediyeler bu bedelleri düşük tutarak emlak ve çöp vergilerinden doğacak mali yükü azaltmayı hedefliyor. Ancak bu durum, tapuda gerçek fiyatların beyan edilmesini zorlaştırıyor.
Ne yapılabilir?
- Rayiç bedeller, piyasadaki reel değerlerle uyumlu hale getirilmeli.
- Emlak vergileri, bu güncellemeler ışığında yeniden hesaplanmalı ve vatandaş üzerindeki yük dengelemeli.
2. Tapu Harcı ve Vergi Yükü
Şu anda konut alım-satımında toplam %4
Konut satışlarında, elde tutma süresi 5 yıldan az olan taşınmazlarda gelir vergisi uygulanıyor. Bu süre, yatırımcıların kararlarını etkiliyor.
Çözüm Önerisi:
- Bu sürenin 1 yıla indirilmesi, piyasada daha sağlıklı ve şeffaf alım-satım işlemlerinin önünü açabilir.
Uluslararası Örnek: Dubai Modeli
Dubai’de tüm taşınmaz satış fiyatları devletin dijital sistemine kayıtlıdır. Şeffaflık en üst düzeyde olup, fiyat manipülasyonu neredeyse imkânsızdır. Alıcılar, bölgedeki emsalleri ve fiyat aralıklarını resmi platformlardan görebilir. Türkiye’nin de benzer bir dijital şeffaflık modeline geçişi, yatırım ortamını güçlendirecektir.
Sonuç: Şeffaflık İçin Gerçekçi Reformlar Şart
Değer Bilgi Merkezi çok değerli bir başlangıç. Ancak sistemin sağlıklı işlemesi için belediye rayiç bedelleri, tapu harç oranları ve vergi düzenlemeleri gibi konularda gerçekçi adımlar atılması şart. Hem vatandaş hem yatırımcı kazanmalı. Bu şeffaflık; güveni, yatırımı ve sürdürülebilir kentleşmeyi beraberinde getirecektir.
